房地产项目投资成本分析相关知识.doc

房地产项目的投资成本详细目录一.征地补偿费一.土地出让金1.计算方法土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积2.上交部门 市财政局3.依据 1京政发199334号文.2京政发199443号文.4.说明1 各区类地价取值详见附件;2 城近郊区土地出让金的60返还区财政;3 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;4 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.5 在使用基准地价表时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明2,3,4, 在测算地价时加入 操作系数概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例. 附件 1 1-10 类地区土地出让金标准价;2 土地出让金修正系数表 二.征地及拆迁补偿费详见附资料一土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明1测算时亦可依据基准地价表,计取土地开发及其它费用的数据. 二.前期工程费取值在40-120元/平米1.临时水,电,路,场地平整费依据1992年建安工程定额;标准按实际发生工程量计算;说明施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1.2.规划,测量,勘察,设计费依据原国家建委79建发设字第315号文, 国家计委计字1984596号文,建设部1991第150,316,425号文;国家物价局,建设部1992价费字375号.标准1 勘察费 概算价*0.30-0.802 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单 位 工 程 工 程 概 算 投 资 万 元 等 级 300 以下 301-1000 1001-3000 3001 以上 特 级 2.2 2.1 2.0 1.9 一 级 2.0 1.9 1.8 1.7 二 级 1.8 1.7 1.6 1.5 三 级 1.6 1.5 1.4 1.3 四 级 1.4 1.3 1.2 五 级 1.2 1.1 备注特级 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑; 3.30层以上建筑;4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.一级 1.高级大型公共建筑;2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑.二级 1.中高级,大中型公共建筑;2.技术要求较高的中小型建筑;3.16层以上29层以下住宅.三级 1.中级,中型公共建筑;2.7层以上含7层15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;四级 1.一般中小型公共建筑;2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.五级 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.说明 1民用建筑 大型 10000 平米中型 3000-10000 平米小型 3000 平米2仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40和60.3提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.3.规划条件,可行性研究费依据建设部1991第425号文标准 1 按现行规划收费定额计算 工日定额*85元/工日用地规模公顷 工日定额3 9010 30020 50030 78040 92050 100050 面议2 施工执照费按京政发198821号文概算额*1-3 三.基础设施费1.红线内基础设施费依据京政发199334号文标准 1.根据项目的实际情况定.管线延长米*管线单方造价.2.根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的 2 - 10.说明 1一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;2各种管线单方造价自来水管线 600元/米雨水管线 700元/米污水管线 800元/米煤气管线 1000元/米热力管线 2000元/米供电管线 700元/米电信管线 1500元/门道路 80元/平米 绿化 20元/平米3经验数据环卫费 5元/平米照明费 5元/平米4该项费用一般范围 150-400元/平米普通住宅 150元/平米高档住宅公寓,写字楼 400元/平米2.红线外基础设施费包括集资和自己修建依据设计方案和集资协议;标准根据项目的实际情况定;说明 1热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.2若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费. 四.房屋建安工程费1.建安工程费 依据现行建安费定额计算单方造价.标准1 普通住宅 多层 900-1000元/平米高层 1600-1800元/平米2 公共建筑A.公寓,写字楼 3000-4500元/平米其中 结构 1000-1500元/平米装修 800-1000元/平米设备 1200-2000元/平米B.别墅 3000元/平米说明1公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,市政公用.2依据京政发1985149号文;标准建筑面积 9678-10630平米/千户工程取费 按实际工程量详见公建配套附表.a.北京市新建改建居住小区公共服务设施配套建设定额指标;b.北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设定额指标;.通常取7-15为公建配套面积比率.2.招投标费依据京政办发1987第152号文标准中标额*13.预算审查费依据84建京经字第439号;标准预算造价*0.5（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0）4.工程监理费依据1国家物价局.建设部1992价费字479号;293京建法字第029号标准工程造价*适用税率适用税率工程造价 500 万元以下 2.5 500-1000 2.0-2.51000-5000 1.4-2.0500010000 1.2-1.41000050000 0.8-1.250000-100000 0.6-0.81000000.6说明1 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7,工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.2 设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑.5.竣工图费依据86市建规字第097号;标准设计费*76.建材发展基金依据89京建材字第292号;标准建安工程造价*2（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0） 五.公共配套设施费1.锅炉房标准总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价说明1锅炉每吨供热面积约5000平米;2锅炉每吨造价约25万元.2.变配电所标准每建筑平米30元.3.集资维护费标准每建筑平米80元.4.电贴费建设部明文取消，北京仍在执行依据原84华北电供用字25号文 290元/KVA后调整为四环路以内 1100元/KVA四环路以外 550元/KVA;现调整为单路供电 270元/KVA双路供电 540元/KVA;说明住宅用电量 30-60 VA/平米;其他用电量 50-80 VA/平米.六.管理费依据92京价收字第124号;标准一至五项之和*2.5.七.基础设施增容费1.商品房依据 京计基字1988第866号文标准 自来水厂建设费 12元/平米;煤气厂建设费 29元/平米;供热厂建设费 30元/平米;污水处理厂建设费 10元/平米;说明 1.用一项交一项;2.如其中之一在基础设施中有集资,则该项不再重复计取;2.非住宅建设项目四源费依据 1.京政发1986131号;2.京政发1986155号;标准自来水厂建设费 设计日用水量*830元/吨;煤气厂建设费 设计日用气量*600元/吨;供热厂建设费 设计每小时供热量*35万元/百万大卡;污水处理厂建设费 设计日排污量*830元/吨;说明交纳数额在20万元以上的在接用四源 之前可以分期交纳. 八.项目配套设施建设费1.综合开发市政费依据 1.京计基字1988第648号;2.市开办1988经字第2号;标准 1.商品房收入-四源费-用电权*15;2.建设投资*15;2.分散建设市政费依据京计基字1988第648号;标准 多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100元/平米计算。九.两税一费1.营业税依据90财税字第009号;标准商品房收入*5;2.城市建设维护税依据市开办1988经字第2号;标准营业税*7;3.教育附加费依据市开办1988经字第2号;标准营业税*3;两税一费计取标准商品房收入*5.5;十.用电权费（取消）依据京政发199317号标准1.住宅建筑面积*40元/平米; 2.其他用电量KVA*4000元/KVA;用电量1住宅用电量 20-30 VA/平米; 2其他用电量 40-50 VA/平米; 十一.投资方向调节税（取消）依据京税字1991 805号标准（商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权费-土地出让金）*80*适用税率适用税率1.按国家规定不纳入计划管理,投资额不满5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0.2.一般民用住宅,包括商品房住宅, 其税率为5;3.更新改造项目,其税率为10;4.京政发199161号通知,税率表未列出的除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为15;5.公费建设超标准独门独院 ,别墅式住宅,经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30.十二.不可预见费依据 估标准 一至六项之和*5.十三.建设周期依据 建安工程定额标准 建筑面积万平米 建设周期年3.0 13.0 6.0 26.0 12.0 312.0 4 利润，就看你们那里的行业毛利确定吧。